大成研究 | 游庭华等:在日本购买房地产的基本法律问题(上) 房地产的新玩家,少林寺的烟火色
大成研究 | 游庭华等:在日本购买房地产的基本法律问题(上) 房地产的新玩家,少林寺的烟火色,
大成研究 | 游庭华等:在日本购买房地产的基本法律问题(上)
日本以其稳定的经济环境、优美的自然风光和高品质的生活设施,吸引了众多国际投资者和购房者。对于希望在日本购买房地产的外国人或外国企业,尤其是来自中国的购房者而言,不可不了解和遵守日本的法律法规。本文由日本律师与中国律师共同撰写,旨在介绍在日本购买房地产时需要注意的基本法律问题,为中国的购房者提供清晰的指导和实用的信息,以减少交易过程中的法律风险。
日本对外国人或外国企业购买房地产的限制较少,外国人或外国企业享有与日本公民、企业几乎同等的购房权利。然而,中日两国在房地产法律方面存在诸多差异,中国购房者在日本购买房地产时,可能会遇到许多陌生的法律规定和程序。比如,日本的土地使用权和所有权的区分、以及房屋买卖合同的具体条款等都与中国有所不同,理解这些差异对于顺利完成购房交易至关重要。在这一过程中,聘请一位专业尽责的律师显得尤为关键。律师能够在签订房地产买卖合同、办理产权过户以及处理税务问题等方面为购房者提供宝贵的专业意见和实际操作支持。
本文分上下两期,将从几个关键方面讲解在日本购买房地产的基本法律问题,包括购买的限制、流程、法律文件以及可能遇到的常见问题和解决方法。
Q1
中国企业或在中国居住的中国公民可否购买日本的房地产?是否需要取得审批许可?
回答:
中国企业或在中国居住的中国公民可以购买日本的房地产,但购买后必须通过日本银行向财务大臣办理备案手续。
解说:
包含中国企业在内的外国企业或外国人均可以取得日本的土地、建筑物的所有权。虽然根据日本的重要土地利用规制法,对特殊的房地产,例如军事基地的周围土地或有人居住的离岛的部分土地有相关限制,但大部分的土地、建筑物均无须经过审批许可即可依法取得。这一点与中国不同,中国对外国人及外国企业购买房地产有更严格的限制和审批要求。
但是,在进行交易之日(所有权移转日)的次日起20天以内,购房者必须通过日本银行向财务大臣提交交易的报告书。报告内容主要是购买的房地产的内容和取得时间等。提交报告书的方式包含直接向窗口提出、邮寄以及线上提交,或者也可以由房地产中介等代理人代为报告。这种备案手续在中国并没有直接对应的制度,中国更多的是通过审批制度管理外国人的房地产购置。
中日两国在外国企业、个人购买房地产的审批、备案手续方面存在显著差异。中国购房者在日本购买房地产时,应确保在购房后及时完成必要的备案手续,以符合法律要求并合法保护自己的权益。
Q2
可否以外国企业或外国人的名义进行不动产登记?
回答:
可以。
解说:
在日本,即使不进行不动产登记也可以取得所有权,但因无法对抗第三人致使所有权处于不安定的状态。办理了不动产登记,即推定登记人拥有所有权,是防止一房二卖非常重要的措施。但在中国,不动产的权利变动原则上应当以登记作为要件,未经登记不发生物权变动的效力。
包含中国企业在内的外国企业,即使在日本没有分公司等据点,也可以进行不动产登记。但是,外国企业必须在其本国(中国)具有法人资格。这主要是为了确保外国企业在法律上具备独立的主体资格,能够承担相应的法律责任。
外国企业登记时,其本公司所在地或公司名称将以片假名的方式标记,但中国企业登记时,可以将在中国使用的汉字替换成在日本使用的汉字后进行标记。此外,中国公民登记时,除汉字标记外,还需一并记载其护照上姓名的罗马字母。这与中国的登记制度有所不同,中国的登记系统通常不涉及多语言标记。
Q3
关于不动产登记,是否有针对外国企业或外国人的特别制度?
回答:
由于法律的修改,2024年4月之后,海外居住者在日本购入不动产,必须登记在日本国内的联系人。
解说:
在日本国内没有住所的自然人或法人(即海外居住者),必须指定在日本国内的联系人,并登记其姓名与住所。
现在,房地产相关业者担任纳税管理人的情况较为常见(在此之前,为了缴纳房地产相关税金,房产所有权人必须向市役所与税务署指定日本国内的住民作为“纳税管理人”),所以我们推荐将其同时指定为日本国内的联系人。这些人具备处理房地产事务的专业知识和经验,可以有效地协助外国购房者履行法律义务。
Q4
购买房地产时是否需要提交特别的文件?
回答:
因是否在日本拥有住所(据点)而有所不同,具体请参考解说内容。此外,以外文制作的文件必须附上日文译本。
解说:
一般而言,必须具备以下的文件。但也有例外情况,具体内容需要向司法书士等进行确认。
1. 买方
(1)在日本拥有住所(分公司等据点)的中国企业的情形
企业登记注册证明
资格证明书
印章证明书(若有借贷的情形)
公司印章
公司代表人的身份证明书
(2)在日本没有住所的中国企业的情形
宣誓书(记载了公司的总公司、商号以及代表人等内容,经中国国内的公证员公证的文件)以及中国政府核发的公司营业执照的复印件
公司印章
法定代表人的身份证明书
登记日本国内联系人所需的文件(国内联系人的承诺书与印鉴证明等)
※ 在日本没有住所的中国公民(个人)的情形
宣誓书(包含姓名和出生日期等信息,由中国公证员公证)
护照复印件
印章
身份证
登记日本国内联系人所需的文件(国内联系人的承诺书与印章证明等)
2. 应从卖方日本公司取得的资料
公司登记事项证明书
登记完成权利证书或登记识别信息通知书
印鉴证明书
公司印章(注:系由卖方带来现场后盖章)
代表人或负责人的身份证明书(注:文件为复印件,但由卖方提供原件予以核对)
Q5
房地产交易的一般流程是什么?
回答:
中日两国在房地产交易流程上的法律规定存在差异。中国购房者在日本进行房地产交易时,应充分了解并遵循日本的相关法律程序,确保交易合法和顺利进行。一般的交易流程如以下所述:
【合同签订日】
(1)由不动产业者进行重要事项的说明。在日本,由房地产业者进行重要事项的说明是交易流程的一个关键环节。买方必须仔细听取并理解这些说明,以确保对所购房产的全面了解。具体内容将在下期进行说明。
(2)签订房地产买卖合同。
(3)支付定金。在日本,定金的支付通常在合同签订时进行,并且定金具有解约定金的功能。这与中国的定金制度类似,但具体操作和法律效力可能有所不同。具体内容将在下期进行说明。
【付款日】
(4)支付款项。
(5)交付登记文书。
(6)完成房地产的移转。
【付款后】
(7)向法务局提出所有权移转登记的申请。付款后,买方需向法务局提出所有权移转登记的申请。这一过程在日本通常需要几周时间完成。
(8)向财务大臣提交报告书。
特别声明:
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本文作者
本文由大成游庭华律师与日本律师茂野祥子共同撰写。
房地产的新玩家,少林寺的烟火色
文丨郭小兴 编辑丨杜海
来源丨正经社(ID:zhengjingshe)
万众景仰的房地产市场,迎来了一位骨骼清奇天赋异禀的新玩家。
4月6日上午,河南铁嵩数字科技有限公司(下称:铁嵩科技)豪掷4.52亿元,竞得郑东新区一宗商业、商务用地:位于育翔路南、龙湖内环东路西,面积约为3.82万平方米,规划容积率小于1.5,建筑密度小于40%,建筑高度小于24米。
郑州市有关部门给予的定位,是文化产业类,意即将来的业态须是文艺演艺、文化展览、文化创意产业办公、酒店及服务型公寓。具体而言,包括一座建筑面积约6000平方米的文艺演艺中心,一所面积约3000平方米的艺术展览馆,一个面积约11000平方米的文创产业园区,一家面积约18000平方米的国际五星级酒店,以及面积约19200平方米、可对外销售的服务型公寓。
对于这个大手笔的房地产项目,人们的目光,更多地被吸引到了买家那与众不同的身份上。原来,这个铁嵩科技,3月22日,也就是两周多前刚刚成立,注册资本恰恰是不多不少的4.52亿元,再明显不过的量身定制。
更为引人注目的是,其股权机构为:河南铁投综合开发有限公司51%,河南沅翰实业有限公司(下称:沅翰实业)49%。
《正经社》分析师注意到,沅翰实业的背后,赫然站着的,是持股70%的河南少林无形资产管理有限公司(下称:少林资管)。少林资管的背后,赫然站着的,是少林寺现任方丈释永信,持股高达80%。沅翰实业的最终受益人,妥妥地指向了释永信。
对此,有网友禁不住感叹道:“少林寺不是净土吗”;“方丈成老板,这可以吗”;“这世道变化快啊,少林寺都出山了”。
事实上,释永信进军房地产的消息,早在2006年,就有眉有眼地热闹过一波了。那以后的9年多时间里,就在澳大利亚南部购买一块土地的相关事宜,少林寺一直在跟有关方面谈判。
到了2015年2月23日,有消息显示,少林寺在澳大利亚的新南威尔士州,一出手就拿下了18000亩土地,除计划建造一座少林寺澳洲分寺外,还包括一间四星级酒店、一座27洞规格高尔夫球场等;项目总费用预计高达3.6亿澳元(约合人民币17.6亿元),其中高达416.2万澳元(约合人民币2040.5万元)的土地款,以一张支票的方式,由释永信亲赴澳洲,亲手交给了新南威尔士州肖尔海文市长Jaonna。
“方丈先生亲自前来澳洲递交土地购买支票,让我深感荣耀。”对此项目,Jaonna为代表的当地市政府持高度欢迎的态度,认为这将直接创造750个就业岗位,以及每年约1.32亿澳元的收入,极大地拉动当地经济。
消息一出,海内外媒体竞相跟踪报道,舆论同样褒贬不一,争议不断。随后,释永信在接受媒体采访时宣称,澳洲新南威尔士州少林文化中心的建设已经启动,国内建筑师正按照禅宗“简、省、空”的风格,对其进行“大禅堂、小禅房”禅院群落的规划设计。
与此同时,释永信也否认了澳洲项目的资金跟少林寺有关。
《正经社》分析师注意到,至今已有1500多年悠久历史的少林寺,一直以“禅宗祖庭,功夫圣地”名满天下,但近些年来,其向外界的展示,有了越来越多的商业元素。这一切,都跟方丈释永信有关。
是滴,如果说1982年的电影《少林寺》让少林寺一下子红得发紫,那么释永信到来后,少林寺开始了“富得流油”的旅程。
图表来源:《彭博商业周刊中文版》
1965年出生于安徽北部的释永信,俗名刘应成,16岁起到少林寺出家。1987年,方丈释行正圆寂后,24岁的释永信正式成为少林寺主持,1999年8月出任方丈。
这一切,给了他大展拳脚的巨大空间。他不仅主持了重建法堂、钟楼、鼓楼、成立“少林武僧团”进行全国巡演等“传统”节目,也破天荒地开启了注册公司、申请商标、商业演出、建立分寺等商业运作。
公开资料显示,1997年-2020年,少林寺申请的商标,已经多达666个。2020年9月,还曾发布声明,要求国货品牌“森马”下架所有标注“少林”二字的商品。
如今,少林寺俨然已是一个横跨文化、餐饮、医药、服装、房地产等多个领域的集团化公司,主要平台为少林资管,其先后投资的公司多达16家,投资金额最大的为1600万元、总数为8000来万元;目前仍然存续的有7家,8家被注销,1家被吊销。释永信目前拥有实际控制权的公司,更是包括河南嵩顶文化旅游发展有限公司、河南少林无形资产管理有限公司、河南嵩山少林寺茶叶有限公司等18家公司。
2009年以来,少林寺将成为上市公司的传言频频传出。面对记者的不断追问,释永信只得出面宣称:“少林寺不会上市,少林寺的名称也不会上市,这是我们一直坚守的事情。少林寺是一个精神文化信仰的场所,不是一个商业机构。”
然而,公开信息显示,在拍卖、音乐、网络游戏、淘宝店等领域,少林寺也有颇多尝试。伴随着这些尝试的,是巨大的争议,也是世人们对这座千年古刹的全新认知,以及对烟火味与世外圣地的全新认知。【《正经社》出品】
责编|唐卫平·编辑|杜海·百进·校对|然然
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